Dans un premier temps, les écoquartiers, dont la construction a été souvent étalée sur une ou deux décennies, ont été conçus comme des démonstrateurs. Quartiers neufs, souvent implantés en périphérie des grandes villes, ils concentraient innovations
architecturales et ambitions environnementales. Le label EcoQuartier, créé en 2012 et porté par l'Etat, a contribué à structurer cette dynamique en valorisant les projets exemplaires. Mais cette logique de vitrine s'essouffle aujourd'hui. Non pas par manque d'intérêt, mais parce que les standards qu'ils ont introduits se diffusent largement, devenant progressivement des exigences communes à l'ensemble des opérations d'aménagement.
Lutte contre les îlots de chaleur urbains
Autre évolution majeure : leur nature même. « Là où les premiers écoquartiers reposaient souvent sur des projets très diversifiés, notamment d'extension urbaine, les nouveaux programmes privilégient désormais la transformation de l'existant et notamment des friches urbaines, indique Nicolas Gravit, directeur d'Eiffage Aménagement. Cette logique de recyclage foncier répond à l'ambition de limiter l'artificialisation des sols. »
« Nous avons créé des canaux destinés à mieux absorber les eaux pluviales, mais aussi à lutter contre les îlots de chaleur. La température est inférieure de 8 °C dans ce quartier par rapport à d'autres à Bordeaux. »
Par ailleurs, les écoquartiers de nouvelle génération ne se limitent plus à la seule performance environnementale. Ils intègrent désormais des enjeux plus larges : économiques, adaptation au changement climatique, inclusion sociale… « C'est ainsi qu'a été pensé l'écoquartier de Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée), témoigne le groupe immobilier Giboire. La mixité sociale et générationnelle, ainsi que des enjeux majeurs comme le lien social et la transition environnementale, ont été pris en compte. A Ambilly (Haute-Savoie), l'écoquartier a été pensé pour être évolutif et réversible, anticipant les transformations futures des usages urbains. »
La lutte contre les îlots de chaleur urbains, par exemple, devient centrale. Végétalisation, désimperméabilisation des sols et gestion de l'eau s'imposent comme des leviers structurants. Le projet Archipel d'Hérouville-Saint-Clair (Calvados), porté par Nexity, a par exemple été salué pour son anticipation des aléas futurs - risques et vulnérabilités liés au changement climatique. Les dernières modélisations du GIEC en matière de montée des eaux ont été prises en compte dès les phases de conception du projet afin d'assurer sa durabilité.
« A Bordeaux, près du lac, nous terminons de développer un quartier sur lequel nous avons fait la part belle à l'eau et au végétal, y compris en toiture et sur les murs pour lesquels les techniques se sont beaucoup améliorées, évitant les infiltrations », témoigne de son côté Yann Aubry, DG d'UrbanEra (Bouygues Immobilier). Il précise : « Nous avons créé des canaux destinés à mieux absorber les eaux pluviales, mais aussi à lutter contre les îlots de chaleur. La température est inférieure de 8 °C dans ce quartier par rapport à d'autres à Bordeaux. »
Reports de projets
Si la dynamique se poursuit, elle se heurte néanmoins à un environnement économique plus contraint. La hausse des coûts de construction, la raréfaction du foncier et la crise du logement pèsent sur la faisabilité de nombreux projets. Le conflit au Moyen-Orient, dont les répercussions sur l'économie mondiale se font déjà sentir, assombrit encore le paysage.
Les promoteurs doivent donc composer avec des exigences environnementales élevées tout en maintenant l'équilibre économique des opérations. Résultat : certains programmes sont ralentis, redimensionnés, voire reportés.
Le coût des logements dans ces quartiers, souvent plus élevé, alimente les reproches sur leur accessibilité et fait aujourd'hui l'objet d'un regard plus critique, avec, notamment, des accusations de « greenwashing », promesses écologiques parfois non tenues. Pour autant, ces limites n'invalident pas le modèle. Elles témoignent plutôt de son passage à l'âge adulte.
Le changement récent du label EcoQuartier en témoigne : la labellisation, envisageable auparavant au stade pré-opérationnel ou du chantier, est désormais ciblée sur les quartiers « livrés » et « vécus. » Preuves à l'appui donc…
Désormais, les écoquartiers ne constituent plus des objets exceptionnels ou médiatiques. Leur banalisation constitue leur victoire. Les principes qu'ils ont portés irriguent l'ensemble de la fabrique urbaine, y compris dans de nouveaux projets baptisés « EcoProjets ». Plus souples et non labellisés au sens strict, ces derniers suivent la même la philosophie.